Vorausschickend und angesichts des Neubaugebiets in Schneidhain (Alter Sportplatz) muss unbedingt im Bebauungsplan eine Regelung getroffen werden, die es den Bauherren untersagt, das Gelände – wie in Schneidhain geschehen – terrassenartig (Terrassen in Grundstücksgröße) zu nivellieren. Das hat sehr hohe Stützmauern zur Folge. Werden diese darüber hinaus auch noch als – für die Natur weitgehend nutzlose – Gabionenwände ausgeführt, so ist praktisch die Vorschrift, unter dem Zaun 15 cm Abstand zum Boden zu halten, wertlos – kein Igel, kaum eine Maus, Blindschleichen oder andere Amphibien vermag diese Wände zu überwinden. Sinnvoll wäre daher eine Regelung, die nur im Bereich bebauter Flächen (Haus, Nebengebäude und Terrassen), aber nicht bei den Zuwegungen, eine Nivellierung des Geländes bzw. Abfangen mit Stützmauern gestattet. Des Weiteren sollten Gabionenwände nur zu Schmuckzwecken eingesetzt werden dürfen – z.B. nur auf der Hälfte der laufenden Meter – die restlichen Stützmauern sind als Trockenmauern zu errichten. Siehe dazu die Anmerkungen zu B 6. und B 10.
Anmerkungen zu Ihrem Schreiben vom 27.06.2016, Abwägung der Stellungnahmen
Verkehrsuntersuchung: Ihre Antwort dazu ist enttäuschend. Es wird nicht bezweifelt, dass die verkehrliche Erschließung auch in Zukunft gesichert ist. Es wird gleichwohl bezweifelt, dass sich in Kombination mit allen anderen an der B8 geplanten Baugebieten (Kurbad, Am Kaltenborn) keine negativen Veränderung, resp. mehr Stau ergeben. Auf die entsprechenden Ausführungen der anhängenden Stellungnahmen wird verwiesen.
Ökopunkte-Ausgleich: Der Vorschlag, den Woogbach im Woogtal so zu ertüchtigen, dass der Weiher damit dann im Nebenschluss liegt, wurde mit der Begründung „Widerstände in der Bevölkerung“ abgelehnt. Das ist so nicht korrekt. Zum einen gibt es eine parteienübergreifende Planungsgruppe für das Woogtal, zum anderen ist dieser Gruppe diese spezielle Problematik auch bewusst. Die Alternative zur Ertüchtigung des Woogbachs zum Hauptschluss ist nämlich der Verlust des Weihers, was allerdings durchaus Unmut in der Bevölkerung schüren würde. Die Ertüchtigung des Woogbachs würde auch die weitere Verschlammung des Weihers verhindern, welche im Übrigen langfristig auch zu einem Verlust des Weihers führt oder regelmäßige, teure Mehrausgaben (regelmäßiges Ausbaggern des Weihers) notwendig macht.
Gewerbefläche: Ausstellungsflächen vor dem Autohaus – Blickfang. Die Begründung, dass hier keine Bäume möglich sind, weil die Flächen als Blickfang genutzt werden sollen, ist nicht stichhaltig. Es ist gleichwohl möglich, einige Bäume zwischen den Stellplätzen für die PKWs, ähnlich einem Parkplatz, anzuordnen. Dies ergäbe wieder die gewünschte Kulissenwirkung und würde andererseits den Blick nicht auf die PKWs versperren. Siehe dazu das Audi-Autohaus in Hofheim, Niederhofheimer Straße (B519).
Anmerkungen zu den Textfestsetzungen
A 8. Verkehrsflächen. Im Bebauungsplan ist leider keine Regelung bzgl. des Lieferverkehrs für das Gewerbe getroffen worden. Bislang werden die angelieferten Fahrzeuge direkt auf der Bundesstraße ausgeladen und ohne rotes Kennzeichen auf das Gelände des Autohauses verbracht. Da eine Regelung nicht vorhanden ist, die dies unterbinden kann, wird weiterhin damit zu rechnen sein; alternativ kann auch damit gerechnet werden, dass der LKW die Zufahrt zum Wohngebiet/Kindergarten zeitweise blockiert („ es ist ja nur kurz…“). Es wird daher empfohlen, an geeigneter Stelle der Haupterschließungsstraße eine Sperrfläche, ausreichend für einen LKW mit Anhänger, einzurichten und entsprechend mit Verkehrsschildern zu kennzeichnen, bzw. den Missbrauch zu kontrollieren. Diese zusätzliche Fläche sollte, muss natürlich zu Lasten der Flächengröße des KFZ-Betriebes gehen.
A 16. Hier wird festgesetzt, dass abgängige Bäume ersetzt werden müssen. Jedoch gilt dies nicht für die Gehölze der vorhandenen Parkanlage. Dieser Passus ist missverständlich und muss so geändert werden, dass auch diese Gehölze durch jeweils gleichartige (Nadelbaum, Laubbaum, Heister etc.) zu ersetzen sind. Andernfalls kann der Park in der Zukunft „verschwinden“.
B 2. Abweichend der „Begrüßung“ sollte die extensive Begrünung von Flachdächern und Pultdächern (< 12° Dachneigung) festgesetzt werden. (Dies ist in Bebauungsplänen zulässig!) Siehe dazu die Dublette unter C 5.
B 6. Einfriedungen mit Natursteinmauern sind nur auf maximal der halben Länge der Gesamtlänge der Grundstückseinfriedungen zulässig. (Andernfalls könnte ein Grundstück komplett „eingemauert“ werden, damit wären auch die 15 cm Bodenabstand zum Schutz der Fauna hinfällig…)
B 7. Grundstückszu- und -ausfahrten. Sollen die Zu-/Ausfahrten mit einem Tor verschlossen werden, so ist dieses zwingend elektrisch bedienbar zu gestalten. Andernfalls muss ein Mindestabstand von 6 m zur öffentlichen Verkehrsfläche eingehalten werden.
B 10. Abgrabungen, Aufschüttungen, Stützmauern, Terrassierungen sind als Trockenmauern auszuführen, alternativ können auch Gabionenwände auf maximal auf der Hälfte der Gesamtlänge genutzt werden. Bestehende Böschungen, Abgrabungen und Hangbefestigungen genießen Bestandsschutz, neue oder wiederhergestellte nicht. Abgrabungen höher als 0,50 m sind nicht zulässig. (Anmerkung: Hiermit soll erreicht werden, dass sich die neuen Bauwerke stärker an die natürliche Nivellierung des Geländes anpassen. Abgrabungen wie z.B. beim Bebauungsplan F18 oder Sportplatz Schneidhain sollen verhindert werden.) Die Höhe wird durch lotrechte Messung auf die jeweils nächste Höhenlinie (diese im Abstand von 0,50 m) ermittelt. Auf den Flächen für Gemeinbedarf und bei den Haus- bzw. Grundstückszugängen dürfen diese Höhen überschritten werden, sofern dies für einen barrierefreien Zugang notwendig ist. (Gesamtlänge: z.B. alle Abgrabungen des Grundstücks aufsummiert.)
C 11. Barrierefreiheit. Die Wortwahl empfinden wir als etwas unglücklich. „Unbenommenheit“ unterstellt, dass man etwas zwar darf, die Mehrheit aber diese (unsinnige) Maßnahme unterlässt. Besser wäre etwas wie: „Dem Bauherren wird empfohlen, sein Haus barrierefrei zu gestalten.“ Evtl. kann auch auf bessere Wiederverkaufspreise, Vermietungsergebnisse oder längere Bewohnbarkeit bis ins hohe Alter verwiesen werden.
Anmerkungen zur Begründung
Löschwasser, siehe Seite 14. Der Kindergarten benötigt einen objektbezogenen Brandschutz, da das Löschwasser über das Trinkwassernetz nicht ausreicht. Gleichzeitig soll aber das im Baugebiet anfallende Regenwasser versickert werden. Der BUND bittet zu prüfen, ob es möglich wäre, die anfallenden Regenwassermengen, sofern sie nicht auf den Grundstücken selbst via Zisterne genutzt werden können, über ein Sammelsystem (Rinnen ähnlich derer auf dem alten Sportplatz Schneidhain) in einem „Löschwasserteich“ nahe dem Kindergarten zu sammeln. Dieser Teich wäre auch ökologisch ansprechend zu gestalten und könnte ebenfalls zur Kompensation von Ökopunkten dienen. Mit entsprechender Bepflanzung würde auch das evtl. verunreinigte Wasser geklärt, ähnlich einem Schwimmteich. Er wäre darüber hinaus für die Kinder pädagogisch wertvoll (Amphibien, Fische, Wasserpflanzen etc.). Er kann – sofern Sicherheitsbedenken bestehen – durch einen niedrigen Zaun eingefasst bzw. gesichert werden. Der Teich sollte möglichst in direkter Nachbarschaft zu den Flächen für den Gemeinbedarf (Kindergarten) angeordnet werden und kann in Verbindung mit Spielgeräten und Sitzplätzen zu einem beliebten Treffpunkt werden. Der Teich kann außerdem als Regenrückhaltebecken bzw. Drossel in das öffentliche Kanalnetz dienen. Dies würde auch die Problematik der Stauraumsicherung (siehe Punkt „Entwässerung“, Seite 14) lösen. Verfolgt man die Idee des Schwimmteichs weiter, so könnte dieser in einem flachen Abteil sogar im Sommer an einzelnen Tagen zum Baden (besser gesagt Planschen) für die Kindergartenkinder genutzt werden.
Anmerkungen zu den Untersuchungen (Fauna, Artenschutz, Verkehr)
Artenschutzbeitrag, Ökopunkte-Ausgleich: In den Unterlagen fehlt nach wie vor ein Nachweis der Verwendung der Ökopunkte (Kompensation). Deshalb kann diese Stellungnahme in diesem Punkt nur vorläufig sein. Es wird gebeten, diese Aufstellung zeitnah nachzureichen, damit wir auch dazu Stellung nehmen können. Ansonsten wird auf die entsprechenden Stellen in den beiden anhängenden Stellungnahmen verwiesen.
Faunistische Erfassung: Diese Unterlage wurde gegenüber der vorherigen Offenlagen nicht erweitert. Sie ist immer noch nicht ausreichend, die Monate Januar bis Mai inkl. wurden nicht untersucht. Die Autoren stellen das auch selbst fest: „wegen der späten Auftragsvergabe [wurde] nicht unbedingt das ganze Artenspektrum erfasst“ (siehe Seite 7, 2.1 Vögel, zweiter Absatz). Es wird daher auf die entsprechenden Stellen in den beiden anhängenden Stellungnahmen verwiesen.
Verkehrsuntersuchung: Diese ist ebenfalls die bereits besprochene Untersuchung, es gibt hier keine neuen Erkenntnisse, zu denen der BUND hätte Stellung nehmen können. Es wird daher auf die entsprechenden Stellen in den beiden anhängenden Stellungnahmen verwiesen.
Anmerkung zur Vorgabe der Baubegleitung durch einen Biologen: Dies ist eine gute Idee. Besonders in milden Wintern kann es vorkommen, dass Fledermäuse nicht in ihren Winterquartieren nächtigen, sondern noch in ihren Sommerquartieren. Dies müssen keine Höhlen sein, es genügt etwas abstehende Borke eines Baumes.
Trotzdem, dass die Textfestsetzungen in vielen Punkten verbessert wurden, muss der Bebauungsplan in der Gesamtschau nach wie vor abgelehnt werden. In den Augen des BUND wesentliche Punkte wurden nicht verbessert: Kindergarten an den Waldrand, keine Schaffung von Baulücken im Parkbereich, Bäume vor dem Autohaus, Verkehrssituation mit Ampel, keine komplette Zusammenschau aller Verkehrsänderungen durch die anderen Baugebiete (Kurbad, Kaltenborn III).
A. Verkehrsuntersuchung
Die Verkehrsuntersuchung ist insgesamt als ungenügend einzustufen.
Die Verkehrsuntersuchung beschränkt sich im Wesentlichen auf die Leistungsfähigkeit der einzelnen Knotenpunkte und weist hier eine ausreichende Leistungsfähigkeit nach. Festgestellt wird im Wesentlichen:
1. Die Verkehrsuntersuchung postuliert etwa eine Verkehrszunahme um 20 %, von 1.950 KFZ/Tag. (3.5, 3.6) Der Nullfall geht ebenfalls von einer Steigerung aus, hier sind es aber rund 1.600 KFZ/Tag (Einmündung am Hardtberg) (siehe Seite 10, C2 - KP-2).
2. Es wird ein Unterschied der Lastrichtung angenommen, von 1000 Fahrzeugen am Morgen nach Süden und 800 nach Norden. Das sind rund 200 Fahrzeuge Differenz. (2.1)
3. Die Spitzenbelastungen treten morgens von 7:45 bis 8:45 Uhr und nachmittags von 16:45 bis 17:45 Uhr auf. (2.1)
4. Der maximale Rückstau (4., Seite 15) beträgt 200-220 m in der Lastrichtung, 120 m in der Gegenrichtung. Bei etwa 150 m befindet sich der Abzweig der L3266 (Johanniswald). In etwa 60 m nördlich befindet sich der Kreisel. Es ist nicht klar, ob dies der aktuelle Zustand oder der prognostizierte Zustand ist.
5. In den Spitzenstunden wird eine Zunahme des Verkehrs durch den Bebauungsplan von 130-140 KFZ je Richtung angenommen. (3.5, Seite 12)
Unberücksichtigt und ungewürdigt bleiben aber folgende Auswirkungen:
a. Wie verändern sich der Rückstau bzw. die Rückstauzeiten?
b. Wie wirkt sich das Baugebiet K 58 – Am Kaltenborn III aus?
c. Welche Auswirkungen ergeben sich durch die geänderten Stauzeiten auf den Schleichverkehr durch die Innenstadt (Adelheidstraße, Wiesbadener Straße, Altenhainer Straße)?
d. Welche Auswirkungen hat dies auf die Abzweigung der L3266 (Johanniswald) und den Kreisel (und die Abzweigung Mammolshainer Weg)?
e. Welche Auswirkungen hat dies auf die Abzweigung auf die K797 (Abzweigung Bad Soden-Altenhain)?
Zu a.: Aus den oben angegebenen Daten ergibt sich aber trotz des Mankos, dass die Rückstaulängen nicht eindeutig zugeordnet werden können, eine Erweiterung der Spitzenbelastungszeit von heutigem Niveau von einer Stunde auf etwa drei Stunden. Anders ausgedrückt: Besieht man sich die Lastkurven (z.B. Seite 18, KP-1 oder Seite 12, KP-2) genauer und zieht jeweils die Zunahme (Neuverkehr) von ca. 20 % wieder ab, so ergibt sich, dass der heutige Spitzenwert in Zukunft etwa von 6.30 bis 9.30 Uhr anzunehmen ist. Entsprechend gilt, dass sich der heutige Rückstau auch in der zeitlichen Ausdehnung etwa verdreifacht (über die aktuelle/neue Länge fehlen die Daten).
Zu b.: Außerdem berücksichtigt die Verkehrsuntersuchung das Baugebiet K 58 – Am Kaltenborn III nicht. Dies ist zumindest von Auftraggeberseite aus als sträflich zu werten, denn die prognostizierten Daten liegen bereits seit Oktober 2013 vor und hätten dem Ingenieurbüro leicht übergeben werden können. Für das Baugebiet K 58 werden etwa 90 neue Einwohner angenommen, also knapp die Hälfte der neuen Anwohnerzahl von K 69. Damit müssen also eigentlich alle Zahlen um etwa 45 % erhöht werden: Damit wäre die Verkehrsprognose von 1.950 KFZ/Tag auf rund 2.100 KFZ/Tag zu erhöhen, die KFZ-Anzahl in den Spitzenstunden würde analog von 130/140 KFZ/h auf 190/200 KFZ/h steigen.
Zu c.: Welche Auswirkungen diese Zunahme der Verkehrszahlen und der Stauzeiten auf den Schleichverkehr durch die Innenstadt (Adelheidstraße, Wiesbadener Straße, Altenhainer Straße) haben dürfte, wird weder angesprochen, noch abgeschätzt. Es ist zumindest auch für die Innenstadt und die genannten Straßen mindestens ebenfalls eine Verlängerung der Hauptstoßzeiten auf die dreifache Zeit anzunehmen. Wie sich der Verkehr in der Innenstadt dann über den ganzen Tag darstellen könnte (aktuelle Maximalbelastung an verdreifachter Zeit) bleibt aktuell noch der Fantasie des Lesers überlassen.
Zu d.: Daraus ist zu sehen, dass dieses Wohngebiet (ebenfalls auch K 58) erhebliche Auswirkungen auf die Lebensqualität in der Innenstadt und die Verkehrsanbindung des Johanniswalds haben dürfte.
Zu e.: Ebenfalls unberücksichtigt blieb zudem auch der Rückstau der Ampel B8/K797 (Abzweigung Bad Soden-Altenhain), der sich entsprechend auch in beiden Richtungen verlängern dürfte. Zu befürchten ist hier dann ein häufigerer und/oder längerer Rückstauf auf die B8.
Allein aus den negativen Veränderungen auf den Verkehr und den damit verbundenen negativen Auswirkungen auf Königstein ist die Ausweisung des Wohngebiets K 69 nicht zu vertreten.
B. Artenschutzbeitrag
Aus dem Artenschutzbeitrag geht nicht hervor, wieviele Höhlen und Vogelkästen untersucht wurden und mit welchem Ergebnis. Auch für Bilche und Hornissen – beide werden nicht erwähnt – wäre eine Überprüfung dieser Nistmöglichkeiten im August sinnvoll gewesen. Diese Daten sind bitte, so vorhanden, nachzuliefern bzw. noch zu erheben. Insofern muss die Stellungnahme in diesem Punkt vorläufig bleiben.
C. Ausgleich Öko-Wertpunkte
Nach der Tabelle auf Seite 18 der Begründung finden sehr viele Ausgleichsmaßnahmen außerhalb der Königsteiner Gemarkung statt. Nach den Ergebnissen der Bachschau von 2014 ist der Weiher im Woogtal als Wanderungshindernis im Woogbach eingestuft worden und zu entfernen. Diese Maßnahme hätte bereits letztes Jahr (2015) umgesetzt werden müssen. Der Seitenarm des Woogbachs, der parallel dazu fließt, hat insgesamt zuwenig Wasser und fällt zu oft trocken (durch Schäden in Höhe des Mühlrads). Warum wird nicht ein Teil der Ökopunkte für eine Ertüchtigung des Seitenarms ausgegeben, sodass der Weiher in Zukunft im Nebenschluss des Woogbachs verläuft? Damit entfiele auch die Notwendigkeit das Wanderhindernis Woogtalweiher zu beseitigen. Der Weiher würde nicht mehr weiter verlanden und könnte erhalten bleiben.
D. Gewerbefläche
Südlich des Wegs Am Hardtberg (aktuelle Zufahrt zur Villa Messer und zum Autohaus) soll eine Erweiterung der Gewerbefläche erfolgen. Auffällig ist, dass die Gebäudeflächen einen kleineren Abstand zu B8 haben, als der Bestand. Dies sollte geändert werden. Die Front der Gebäude sollte in einer Flucht stehen, dies ist im Übrigen auch optisch gefälliger. Dadurch entsteht zwischen neuem Gebäude und B8 ein breiterer Streifen, der mit Alleebäumen bepflanzt werden kann, dies führt auch die in der Begründung genannte Kulissenwirkung etwas fort bzw. diese wird dadurch auf diesem Teilbereich annähernd erhalten. Dieser Abstand ermöglicht dem Autohaus auch das Ausladen der angelieferten PKW auf eigenem Grundstück. Bislang erfolgt das Be- und Entladen meist auf der B8. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die Verkehrsentwicklung als extrem kritisch einzustufen. Entsprechende Verkehrsflächen sind daher unbedingt für das Autohaus vorzusehen und von abgestellten Ausstellungs- oder Reparaturfahrzeugen FREI zu halten.
E. Weitere Textfestsetzungen
Zusätzlich bitten wir folgende Punkte, so möglich, in den Textfestsetzungen zu berücksichtigen:
1. Bäume: Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und 25 b BauGB wird festgesetzt, dass der Wurzelbereich der zum Erhalt festgesetzten Bäume – siehe dazu auch die Baumschutzsatzung der Stadt Königstein – während etwaiger Bauphasen durch einen Zaun zu schützen ist, da die Verdichtung der Bodenstruktur durch Baumaschinen im Zuge der Baumaßnahmen die Wurzeln der Bäume zerstören kann. Der Schutzabstand ergibt sich aus dem durch die Baumkrone übertrauften Bereich. Abgängige Bäume sind durch heimische und standortgerechte Bäume zu ersetzen. Je 100 m² Gartenfläche (Grünfläche) (ab 50 m²) ist mindestens ein heimischer und standortgerechter Baum nachzuweisen, bzw. gegebenenfalls zu pflanzen. Die Bäume sind zu unterhalten, zu pflegen und bei Ausfällen zu ersetzen. Weiteres regelt die genannte Baumschutzsatzung. Bestehende Gartenanlagen genießen in Bezug auf die Anzahl der Bäume Bestandsschutz, neue nicht.
Als Empfehlung soll folgender Satz aufgenommen werden: Es wird empfohlen, die Baumarten so zu wählen und die Bäume so zu pflanzen, dass umgebende zur Sonnenenergie nutzbare Dächer nicht oder möglichst wenig beschattet werden.
2. Hecken im Sichtbereich von öffentlichen Flächen (Straßen, Gehwege, Wald- und Feldwege) sind aus heimischen, standortgerechten Sträuchern herzustellen. Bestehende Hecken genießen Bestandsschutz, neue nicht.
3. Böschungen, Abgrabungen, Hangbefestigungen sind als Trockenmauern auszuführen, alternativ können auch Gabionenwände genutzt werden. Bestehende Böschungen, Abgrabungen und Hangbefestigungen genießen Bestandsschutz, neue oder wiederhergestellte nicht. Abgrabungen höher als 1,50 m sind nicht zulässig. (Anmerkung: Hiermit soll erreicht werden, dass sich die neuen Bauwerke stärker an die natürliche Nivellierung des Geländes anpassen. Abgrabungen wie z.B. beim Bebauungsplan F18 sollen verhindert werden.)
4. Stützmauern sind mit einer Trockenmauer bis zu einer Höhe von 1,50 m zu verkleiden bzw. oberhalb zu verputzen. Sichtbeton ist unzulässig. Sämtliche Wände (auch Stützmauern) mit einer Fensterfläche von weniger als 10 % sind dauerhaft zu begrünen. Bestehende Bauwerke dieser Art genießen Bestandsschutz, neue oder wiederhergestellte nicht.
5. Dächer von Nebenanlagen, wie z.B. Garagen, Gartenhäuser, Müllbehältern, sind zu begrünen. Bestehende Anlagen genießen Bestandsschutz, neue oder wiederhergestellte nicht.
6. Zäune müssen einen Mindestabstand von 0,15 m zum Boden einhalten. Dieser Abstand ist dauerhaft zu erhalten. Bestehende Bauwerke dieser Art genießen Bestandsschutz, neue oder wiederhergestellte nicht. (Anmerkung: Erfahrungsgemäß führen Laubablagerungen und „Erdrutsche“ häufig zu einem Schließen der Lücke, dies soll verhindert werden. Eine solche Festsetzung nutzt nichts, wenn sie nach 10 Jahren zugeschüttet ist.)
7. Sämtliche Befestigungen und Bodenbeläge (z.B. Stellplätze und -zufahrten, Gehwege, Höfe) von Nebenanlagen sind in wasserdurchlässiger Weise herzustellen. Bereits bestehende Bodenbeläge bzw. Befestigungen genießen Bestandsschutz, neue oder wiederhergestellte nicht. Diese Festsetzung gilt unter der Voraussetzung, dass dadurch keine Grundwassergefährdung gegeben ist.
8. Anfallendes Regenwasser ist auf dem Grundstück zu versickern bzw. zur Brauchwassernutzung vorzuhalten, dies erfordert eine Regenwasserzisterne (entsprechende notwendige Erlaubnisse sind zu beantragen). Um das Regenwasser nicht zu vergiften, sind Dächer und Regenrinnen aus Kupfer oder kupferhaltigen Materialien nicht erlaubt. Sofern Regenwasser in die öffentliche Kanalisation eingebracht werden muss, sind die dazugehörigen Rohre separat vom Abwasser bis kurz vor die Grundstückgrenze zu ziehen, um ein (momentan noch nicht vorhandenes) separates öffentliches Regenwassersammelsystem zu ermöglichen, also Abwasser-Trennsystem. Bestehende Dächer, Regenrinnen und Rohrleitungen sind bei Erneuerung nach diesen Vorgaben auszuführen. Regenwasserzisternen sind nur bei Häuserneubauten einzuplanen. (Auch wenn dies momentan von der Stadtpolitik noch nicht geplant wird, so kann es nicht schaden, sukzessive diese Vorgaben in kommenden Bebauungsplänen umzusetzen, um eine evtl. später geplante Umstellung überhaupt erst zu ermöglichen. Sonst kann gerade eine spätere Umstellung daran scheitern, dass heute bereits diese Vorschriften nicht gemacht wurden, obwohl es einfach möglich gewesen wäre.)
9. Es wird darauf hingewiesen, dass Kameras zur Erfassung des Außenbereichs nur insoweit zulässig sind, als sichergestellt werden kann, dass öffentliche Flächen, auch Privatwege und Privatstraßen, nicht erfasst werden.
10. Beleuchtung und Lichtverschmutzung: Zur Objektbeleuchtung sind nur UV-arme bzw. Lichtquellen (z.B. LED-Leuchtmittel) mit möglichst langer Wellenlänge zulässig. Außerdem sind Lichtquellen, die den Nachthimmel mit Licht verschmutzen nicht zulässig; entsprechend sollen nur nach unten oder maximal 60° von der Senkrechten seitwärts nach unten gerichtete Lichtquellen verwendet werden, oder, wenn sie nach oben gerichtet sind, von einem entsprechend breiten Dach so überdeckt werden, dass der Lichtkegel komplett abgeschirmt wird. In der Kernnacht (von 23 bis 5 Uhr) soll die Objektbeleuchtung ausgeschaltet sein. Ausnahmsweise darf sie länger leuchten, wenn Gäste erwartet werden oder das Grundstück verlassen, hier sind Bewegungsmelder sinnvoll. Für den Garten gelten die gleichen Regelungen, die Gartenbeleuchtung ist spätestens auszuschalten, wenn die Gartennutzer den Garten verlassen. Lichtquellen, die Flächen außerhalb des Grundstücks beleuchten, die nicht zur Verkehrssicherung notwendig sind, sind nicht zulässig. Lichtquellen zur Verkehrssicherung sind mit einem Bewegungsmelder zu versehen. Für Lichtquellen mit weniger als 200 Lumen gilt die Regelung nicht. Bestehende Lichtquellen sind bei Erneuerung nach diesen Vorgaben auszuführen.
11. Energieeinsparung: § 3 Abs. 1 EEWärmeG verpflichtet die Eigentümer von Gebäuden, die neu errichtet werden, den Wärmeenergiebedarf durch die anteilige Nutzung von erneuerbaren Energien zu decken. In welcher Weise die Eigentümer dieser Pflicht nachkommen, ist im Weiteren, insbesondere in §§ 5 und 6 des Gesetzes geregelt. Im Übrigen wird auf EnEV und EnEG verwiesen. Sind Heizanlagen zu erneuern, so sind hier solche mit möglichst geringer CO2-Emmission zu wählen; die neue Heizanlage muss zumindest eine niedrigere als die alte haben. Wenn es zur Errichtung eine Photovoltaik- oder Solaranlage notwendig sein sollte, die Ausrichtung des Dachfirsts oder die Dachneigung zu ändern, so ist dies im Einzelfall möglich und gesondert zu beantragen bzw. zu prüfen. Ein Wintergarten zur Energiegewinnung kann ebenfalls im Einzelfall genehmigt werden, wenn etwa bei bestehenden Gebäuden damit die vorhandenen Baugrenzen über- bzw. Abstandsflächen unterschritten werden. Generell sind Kubatur und Höhe eines Neubaus bzw. seine Auskragungen (z.B. Kamine) so zu wählen, dass angrenzende Dächer möglichst wenig verschattet werden.
Ausnahmen von diesen Regelungen im Sinne der Neuerrichtung von Bauwerken der Punkte 3, 4 und 5 sind im Einzelfall zulässig und gesondert zu beantragen.
Anmerkung: Es ist möglich, dass einzelne Punkte eventuell als nicht festlegbar erscheinen, obwohl sie alle (!) aus anderen Bebauungsplänen entnommen wurden, also sehr wohl bereits einmal – wenn auch in anderen Kommunen – festgesetzt wurden. Sollte die Stadt hier einem Zwiespalt unterliegen (Idee gut – aber keine Festsetzung gewünscht), so befürwortet der BUND ausdrücklich, dem Bebauungsplan bzw. allen Bauanträgen eine Broschüre beizulegen, in der die Stadt diese Ausgestaltungen aufführt und ausdrücklich wünscht. Häufig haben die Bauherren diese Dinge bei der Planung nicht im Blick, würden es aber berücksichtigen. Gleiches gilt z.B. auch für den Wunsch, sämtliche Neubauten grundsätzlich für eine eventuelle barrierefreie Nutzung auszugestalten (z.B. Türbreiten, Lichtschalter und Steckdosen, Rampen statt Treppen, etc.).
F. Zusammenfassung
Wie zur Untersuchung der Verkehrsentwicklung bereits dargelegt, kann der BUND dem Bebauungsplan nicht zustimmen. Die Auswirkungen auf den Innenstadtbereich wurden nicht untersucht, weder der Zielverkehr in die Innenstadt noch der Schleichverkehr durch die Verlängerung der Stauzeiten.
Dem BUND ist die Notwendigkeit eines neuen Kindergartens für die Stadt bewusst. Wie den Reden der Stadtverordneten zu diesem Bebauungsplan auf der öffentlichen Sitzung des Stadtparlaments zu diesem Punkt zu entnehmen war, hat der Eigentümer des Geländes die Stadt für die Ausweisung des Geländes mit dem Kindergartenneubau geködert. Ziel des Eigentümers scheint aber letztlich nur die Möglichkeit des Baus von vier Wohngebäuden in der Nähe der Villa Messer zu sein, das restliche Wohngebiet dient anscheinend nur der Erzeugung einer entsprechenden Mehreinnahme bzw. Rendite für den Eigentümer. Als Kompromiss könnte der BUND daher dem Bau des Kindergartens und erwähnter vier Wohngebäude (bzw. x Wohngebäude zur Eigennutzung) ohne restlicher Wohngebietserweiterung zustimmen. Die Erweiterung der Gewerbeflächen des Autohändlers hält der BUND nicht für notwendig, da für diesen bereits auf der gegenüberliegenden Straßenseite der B8 der nötige Platz vorhanden und der Bebauungsplan entsprechend geändert worden ist. Auch ist der negative Einfluss auf die Natur dort wesentlich geringer als im aktuellen Plan K 69.
Nach wie vor hält der BUND aber auch die Anordnung des Kindergartens in der Nähe der B8 und nicht in unmittelbarer Nähe zum Wald für extrem ungünstig für die Kinder. Nicht nur der erhöhte Schadstoffgehalt der Luft in der Nähe zu Bundesstraßen und die damit einhergehende Steigerung der Allergien ist bedenklich, sondern auch erhöhte Lärmpegel. Wie nachgewiesen wurde, senkt der Lärm den Lernerfolg der Kinder erheblich.
Im Hinblick auf den Artenschutzbeitrag ist der Bebauungsplan zumindest als bedenklich bzw. fragwürdig einzustufen, da weitere Angaben zu den gefundenen Höhlen sowie zu Bilchen und Hornissen fehlen.
Alles in allem muss der BUND daher den Bebauungsplan komplett ablehnen.
Textfestsetzungen
A. 10. Nr. 1-4: Es ist nicht nachzuvollziehen, warum die Fläche Nr. 2 auch gemulcht werden darf, wenn alle anderen Flächen nur gemäht werden sollen, mit Verfütterung/Entsorgung des Schnittgutes. Bitte hier den Text den anderen Nummern anpassen.
A. 13. 4. Tabellenzelle: „Die restlichen Flächen sind mit Rasen einzusäen oder mit Bodendeckern zu bepflanzen.“ Ziel diese Festsetzung soll wohl sein, „Kiesgärten“ zu verhindern. Allerdings schließt diese Festsetzung andere Stauden aus. Besser wäre: „Die restlichen Flächen sind mit Rasen oder Stauden bodendeckend einzusäen oder zu bepflanzen.“
A. 14. Bäume, die nach der Königsteiner Baumschutzsatzung zu schützen wären, sollten noch in den Plan eingezeichnet werden. Außerdem sollten noch darüber hinaus besonders schützenswerte Bäume oder Baumgruppen eingezeichnet werden (z.B. Biotopbäume, Bäume mit Höhlen). Wir weisen darauf hin, dass eine komplette Biodiversitätsprüfung und Umweltverträglichkeitsprüfung unumgänglich ist.
Falls ein zum Schutz festgesetzter Baum beschädigt wird und stirbt, so reicht es nicht aus, diesen durch einen jungen Baum zu ersetzen, da dieser wird erst in 50-60 Jahren die gleiche biologische Wirkung erzielen (Luftreinigung, Wasserspeicher, etc.). Es muss Gewähr dafür übernommen werden, dass ein nachgepflanzter Baum anwächst und überlebt. Dazu sollen mindestens zwei Jahre lang zweimal pro Jahr Kontrollen durchgeführt werden. Auch sollte hier eine weiterreichende Regelung gefunden werden, die ein Beschädigen eines schützenswerten Baumes unattraktiv bzw. sehr teuer macht. Denkbar wäre es, den Stammumfang des neuen Baumes nach oben zu korrigieren. 20 cm erscheinen hier angemessener. Außerdem wäre auch der Verweis auf eine Geldstrafe, da Ordnungswidrigkeit, sinnvoll (siehe dazu § 213 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 25 lit. b BauGB).
B. 4.: siehe A. 14.
B. 8. Bereits vorhandene Befestigungen werden hiermit nicht erfasst. Wir schlagen vor, folgenden Passus mitaufzunehmen: „Bei Änderung der Befestigung von Wegen,… auf den bereits bebauten Grundstücken ist die Befestigung in einer Weise herzustellen… .“
Begründung, Seite 10, letzter Aufzählungspunkt: Hier wird im Osten ein gestufter Waldrand als Pufferzone zwischen Bebauung und Bannwald festgesetzt. Diese erstreckt sich jedoch laut Plan nicht über die gesamte östliche Plangrenze. Da es sich hier um eine Grenze zum Bannwald mit anschließendem FFH-Gebiet handelt, sollte diese Pufferzone die gesamte Plangrenze entlang festgesetzt werden. (Auswirkung auf die Baufenster siehe nächster Abschnitt). Wir bitten die Tatsache, dass es sich um Bannwald handelt, klarer in den Texten herauszustellen, denn er genießt höchsten Schutzstatus.
Artenschutzbeitrag: Hinsichtlich des noch ausstehenden Artenschutzbeitrags ist diese Stellungnahme als vorläufig einzustufen. Es wird gebeten, den Artenschutzbeitrag baldmöglichst nachzureichen.
Zeichnerische Festsetzungen – Bebauungsplan: Insgesamt macht der Plan einen sehr zersiedelten Eindruck. Dass der Kindergarten in die Nähe zur B8 angesiedelt wird, neben einem Bürogebäude als weiterer „Puffer“ zur Bebauung, gefällt ebenfalls nicht. Gerade unsere Kinder sollten in einer möglichst naturnahen Umgebung aufwachsen dürfen. Auch fehlt eine Wohnmöglichkeit mit Kleinstwohnungen. Entsprechend der Anzahl der vorgesehenen Baukörper wird folgender zeichnerischer Vorschlag unterbreitet (siehe Plan auf folgender Seite):
- Das Bettenhaus der Klinik rückt nach links. Rechts daneben findet der Kindergarten seinen Platz. Möglich wird dadurch auch, den Kindergarten als „halben“ Waldkindergarten zu führen, da er sich dann direkt am Waldrand befindet.
- Dadurch, dass der Kindergarten in den Süden des Plangebiets rückt, werden im Norden Flächen frei. Die frei werdenden Flächen werden neu geordnet. Legende:
A - Gewerbe, B – Bettenhaus Klinik, C- Kindergarten, D – Mehrfamilienhaus mit z.B. 6 Ein- bis Zweizimmerwohnungen, 1-5 – zusätzliche Häuser, X – Entfallene Häuser
Durch die Umplanung soll erreeihct werden, dass der ganze Bereich des Villenparks nicht bebaut bzw. in seinem ökologischen Zusammenhang zerstört wird. Besser wäre es, die Häuser Nr. 2 bis 5 aus den folengen Gründen zu streichen:
Darüber hinaus vertritt der BUND die Ansicht, dass bei einem derart ökologisch wertvollen Gelände die Bebauung zu reduzieren ist. Die Bebauung führt zu einer dauerhaften Zerstörung des noch vorhandenen Naturraums innerhalb des Stadtgebietes Königsteins. Die anfallenden Kompensationsmaßnahmen sind auf dem Gelände schwer bzw. gar nicht durchführbar. Die Ökopunktregelung führt häufig zu keinem zufriedenstellenden Ergebnis. Zudem wird die Verkehrsentwicklung durch eine derartige Intensivierung der Bebauung zu weiteren großen Belastungen der B8/Frankfurter Straße, der Königsteiner Straße nach Bad Soden und des Königsteiner Kreisels sowie der Landesstraße nach Mammolshain führen. Diese Verkehrsentwicklung würde die bisherigen Maßnahmen zur Entlastung des Königsteiner Kreisels konterkarieren. Möglichkeiten zum Schleichverkehr sind grundsätzlich auszuschließen.
